池袋に拠点を置く法律事務所です。借金の整理・離婚・相続・交通事故・医療過誤・高齢者・消費者・国際案件等、幅広く取り扱っています。

不動産賃貸借・売買

【不動産賃貸借】

「家の大家さんから、家を建て替えたいので賃貸借契約を打ち切りたいと言われた。」
「更新時期になって更新料を請求されたが、払わなければならないのか。」
「借主が行方不明で賃料も払われないので、部屋を空けて新しく入居者を探したい」

土地や建物といった不動産の賃貸借契約は、賃借人にとって生活の本拠に関わる契約です。また、1回契約をすればそれで終わるといった性質の契約ではなく、継続的な契約です。そのため、冒頭の事例で挙げたように、不動産の賃貸借契約を巡っては、その契約期間中や終了時においては、貸主・借主双方にとって様々な法律問題が生じます。
そのような問題が生じたときに、まず確認すべきなのは賃貸借契約書ですが、それだけでは問題は解決しません。民法や借地借家法、更には昔の法律(旧借地法・旧借家法)の定めにより契約書の記載内容が無効となったり修正されることになりますので、それらの法律知識や判例の知識が不可欠となります。お困りの際には、法律の専門家である弁護士に是非ともご相談下さい。私達は、丁寧に事情をお伺いしたうえで、請求内容が正しいのかどうかを判断のうえ、請求内容を実現するために、あるいは不当な請求内容を免れるために交渉し、場合によっては調停・訴訟によってお困りごとを解決致します。

【不動産売買】

マイホームの購入を検討しています。契約書は何枚もあり、その内容が複雑ですし、どのようなことに注意して契約をすれば良いのか分かりません。
手付金を支払うという契約内容になっていますが、手付金は後々返ってくるのでしょうか。
また、購入予定のマイホームが建っている現地には行ってみましたが、購入予定の土地、建物の権利関係がどのようになっているのか分かりません。何か確認をする手段はあるのでしょうか。

1 マイホームの購入資金は、教育資金や、老後の生活資金と並んで人生の三大資金と言われています。マイホームの購入は、その人の人生を左右し得る一大事ですので、契約締結時には、他の取引の場合にも増して慎重さが要求されます。
まず、マイホームの購入は、通常、その購入代金は高額なものとなりますので、現金で一括購入をすることはまれです。通常は、銀行や金融機関等の住宅ローンを利用して、マイホームを購入する場合が多いと思います。その際には、住宅ローンの契約内容を検討すると共に、団体信用生命保険の利用も含め、今後の家計収支を検討した上で、無理のない返済計画を立てることが必要です。

2 また、マイホームを購入する際は、必ず、現地調査を行うべきです。現地に行って、購入者自らが物件を見ることによって、写真、図面、口頭での説明からはそれまで気が付かなかったことに気が付くということはよくあることです。

さらに、土地・建物については、外部から目には見えないものの、様々な権利が設定されている可能性もあります。住宅ローンを組んだ場合には、金融機関の抵当権が設定されることはよくあることです。また、中古物件を買う場合には、第三者の抵当権が設定されていたり、場合によっては売主と登記事項証明書に記載のある所有者とが別人である可能性もあります。マイホームの購入後に予期せぬ問題が生じることにもなりかねませんので、法務局において不動産の登記事項証明書を取得して権利関係を確認する必要があります。

3 以上のような事前の調査を経た上で、売主との間で売買契約を締結することになります。売買契約の目的物、売買代金やその支払方法、物件の引渡時期、所有権移転登記手続を行う時期、手付金の有無等の契約条件については、細心の注意を払って確認する必要があります。
手付金は、解約手付けと推定されますので、買主が手付金を支払った場合、買主は売主が履行に着手するまでの間、その手付金を放棄して契約を解除することができます。他方、売主は買主が履行に着手するまでの間、手付金の倍額を提供して契約を解除することができます(いわゆる「手付損、手付倍戻し」)。したがって、売買契約の当事者は、相手方が履行に着手するまでの間、手付損、手付倍戻しによって、契約を解除することができます。なお、契約を解除しなかった場合の手付金については、売買代金に充当されるという契約内容が一般的だと思います。

また、売買契約で定められた所有権移転時期に、買主は不動産の所有権を取得します。しかし、自らが所有者であることを第三者に対抗(主張)するためには、登記をする必要があります。したがって、所有権移転登記手続を行う時期やその費用負担については、契約書で明確にしておく必要があります。

このように細心の注意を払ってマイホームの売買契約を締結したとしても、契約後に予期せぬ事態が生じることもあります。中古物件の場合には、売買の目的物に隠れた瑕疵(目的物がその種のものとして通常有するべき品質・性能を欠いていること)がある場合には、売主に対して瑕疵担保責任を追及することも考えなければなりません。

マイホームの購入はその購入金額が高額になることに加え、生活の本拠となる場所でもありますので、予期せぬ事態が生じないように契約締結段階から将来の予期せぬ事態を回避するために、契約内容を確認する必要があります。

また、売買契約締結後のトラブルについても、請求内容によってはその請求ができる期間が定められている場合もありますので、早期に対応をする必要があります。

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